本报记者 花 放
35岁的弗兰克是一名电子工程师，居住在德国西南部城市斯图加特，月收入约2850欧元（1欧元约合7.8元人民币）。弗兰克一直租房居住，去掉水费、暖气费等各种杂费，每月基本房屋租金为750欧元。他表示，在德国，人们每月用于租房的开支一般不会超过收入的1/3。由于对未来的规划还不明确，弗兰克在短期内没有买房的打算。
德国《经济周刊》曾刊文对多个城市买房与租房的相关费用进行分析比较，认为在德国多数地区，租房比买房更加划算。根据一家德国房产网站的调研，在南部城市慕尼黑，租住一套80—120平方米之间的房子，租金中位数约为每月1740欧元；但贷款购买同样面积的房产，每月需偿还的本息总数约为2400欧元。对于许多德国民众来说，租房成为普遍选择。根据该国联邦统计局的数据，截至2018年，德国租房家庭的比例达到57.9%；在首都柏林，这一比例高达82.6%。
德国民众的租房习惯形成于上世纪四五十年代。当时，德国经济百废待兴，很少有人买得起房。那段时间，德国各地的新建住房大多用于出租。半个多世纪以来，租房习惯已在该国民众心中扎根。
德国政府重视租房者的权利保护，出台严格的法律法规规范租房市场。对于租房者而言，租金是首要考虑的问题。德国政府在房屋租金方面有着明确的限制规定。租金价格指标以及2015年6月1日开始施行的“租金刹车机制”，是该国在控制房租上涨方面的两项重要工具。
租金价格指标一般由各地政府和房主及租户双方的权益代表协会共同制定发布，能够体现当地普遍的房租价格。根据德国《经济刑法》，如果房东在房屋租赁合同中索要的租金高于该指标的20%，可面临最高5万欧元的罚款；如果超出50%，则可能被认定为犯罪，除了高额罚款外，房主还有可能面临最高3年的刑期。
根据“租金刹车机制”，2014年10月1日前新建或翻新的住房，新租户的租金不能超过当地租金价格指标的110%。如果房东想要上涨租金，必须满足现行租金在过去15个月内没有涨过价并低于当地租金价格指标平均值的条件。一旦涨价，3年内的房租涨幅不能高于20%。
德国的大部分房屋租赁合同都属于无限期合同。原则上，租户只要不出现违反住房规则或多次不缴纳房租等违反租赁合同的行为，就有权一直租住该房屋，房主不得无理由单方面终止合同。根据规定，房主有权将房屋回收自用或让家庭成员自住，但需要向租户出示书面证明材料，并在规定时限之前告知租户，让其有充足的找房时间。这一规定时限随租户的租住时长递增。例如，如果租户的租住期不满5年，则房主应提前3个月通知；如租户已住满8年，则应提前9个月告知。租户可自行审核材料，判断房主的理由是否合法，必要时可向租户协会求助或通过法律维权。
近年来，随着移民人口不断增加等因素，德国各大城市的住房紧俏，一些地区的房租大幅上涨。据《柏林日报》报道，自2015年至2020年，柏林房租从平均每平方米8.5欧元涨至12.2欧元，涨幅超过40%。这给中低收入人群的租房权益带来了挑战。如何进一步增加房源、遏制租房价格，成为德国政府急需解决的一大问题。