见习记者 陈倩 通讯员 徐巧玲 张丹
“你租给我的房子根本没法开超市，我要解除合约！”“签约时白纸黑字写着房子就是工业用房，你现在反悔就是违约了。”近日，一起合同纠纷在安吉县法院递铺法庭开庭审理。
叶某是一家商超企业的负责人。2020年1月，企业计划扩张门店，叶某挑中一处约800平方米的待租房屋。叶某找到出租方朱某，并与其签订租赁合同一份，租赁期限为6年，租金每年30万元。合同另约定，若承租方出现逾期占用、中途毁约等其他违约行为或出租方出现不交付房屋、中途毁约等其他违约行为，均应向另一方支付违约金。好不容易找到理想的店址，为防止对方违约，叶某主动提出将违约金提高至60万元，并于当年4月签订补充协议，将租期延长至8年。
叶某在支付完当年的30万元租金后，便如火如荼地准备起了开张事宜。在为经营超市办理审批相关手续时，却被告知案涉厂房系工业用房，不得用作商业用途经营超市。
因经营商超的合同目的无法实现，继续合同会给自己造成巨额损失，于是叶某向朱某提出解除合同并要求退还30万元租金。这一请求遭到朱某拒绝，理由是当时合同上明确写着租赁标的物为“工业用房”，叶某若要解除合同，则违约在先，应承担60万元违约金。双方僵持不下，叶某将朱某起诉至法院。
法院经审理认为，朱某一方交付厂房，叶某一方支付租金，双方租赁合同的合同目的已然实现，租赁合同中明确约定案涉厂房为工业用房，朱某并不存在蓄意隐瞒等违约情形，故不构成其合同解除的法定要件。而叶某一方已然无法使用案涉租赁场地用于经营商超，长达8年的租赁期限必将给其造成巨额损失，现守约方朱某一方不愿解除合同，导致双方陷入僵局。经过明法析理，最终，双方达成调解协议，由叶某赔偿朱某违约金10万元。
法官说法：
民法典第580条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
法官表示，司法打破合同僵局的目的与理念在于公平与效率优先于合同的形式稳定性。对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义，以裁判方式赋予违约方叶某解除合同的权利，有利于实现实质正义，促进市场经济发展。